WAP手机版 RSS订阅 加入收藏  设为首页
宁波股票配资
当前位置:首页 > 宁波股票配资

宁波股票配资:20万套二手房背后 藏着一个无比真实的上海楼市

时间:2019/3/4 18:09:48  作者:未知  来源:网络转载  查看:18  评论:0
内容摘要:  上海至今差不多有780万套房子。对比下上海2400万常驻人口,按照一套房子2.5人的比例来测算,你会发现从总量上来说上海不缺房子。经过20年的房地产发展,这个城市已经整体解决了基本的居住问题。  这780万套房子,其中用来出租的有290万套,另外每年有2.56%流通变成二手房...
  上海至今差不多有780万套房子。对比下上海2400万常驻人口,按照一套房子2.5人的比例来测算,你会发现从总量上来说上海不缺房子。经过20年的房地产发展,这个城市已经整体解决了基本的居住问题。

  这780万套房子,其中用来出租的有290万套,另外每年有2.56%流通变成二手房,平均每年成交量20万套。

  说实话,这样的数据样本已经不小了,几乎可以描绘出相对清晰的上海居住生活蓝图了。只是比较遗憾,以前研究二手房的数据实在是太少太少了。

  但幸运的是,如今贝壳研究院、链家等机构都在试着还原一些房产数据,而这些数据的背后,都在揭露上海楼市过往不曾被发现的真相。

  今天结合一些数据和大家聊几个观点,如果大家感兴趣,以后也会做更深度的分析。

  01. 大部分有房者十年不换房


  从上海楼市的大数据来看,接近75%的用户持有一套房子的时间超过十年以上,只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。

  这说明几个问题,第一上海楼市确实比较健康,大家买房都以居住为主导,短期买卖的比例很低。但是从另外一个维度来看,大部分人十年不会换房,可能是已经适应了这样的生活,当然也可能没有置换第二套房产的能力。

  所以特别是首套用户的朋友,咱们梦想归梦想,情怀归情怀,我们有没有想过迫不得已在一套房子里住很长一段时间?请把这个问题放在你买房的前置条件里,毕竟我们都是普通人。

  当然,住十年不是说你一定要买大房子,我反而觉得一个人对空间的忍受能力是极强的,香港的千尺户型都已经能够算豪宅了。所以在这十年里,房子大不大是其次的,你需要关注的是你所从事的行业和你房子之间的时间成本。

  比如拿我来说,我买房子永远只会选上海的西边,因为我看了下,上海70%的开发商办公室都在西边,哪怕我在一个地方要住十年,只要在西边我就都还可以接受。

  另外我们看到,一套房子住两年就要置换的人在上海的比例是5%。什么概念?上海平均每年有20万套的二手房置换,只有1万户的家庭能力可以支撑得起两年置换。

  这些人,是真正意义上的小众。所以如果有自知之明的购房者,我们都要做好十年不换房的可能,这不是想不想的问题,而是能不能的问题。

  02. 买房赚不赚钱,可能是一个伪命题

  可能你很快会反驳我,这不是废话么,买房当然赚钱。我们来看真实的数据。


  如今的市场里,持有两年就抛售上海房产的,买卖的价差已经非常非常低了,扣除各种税费以及贷款的成本,几乎就不赚钱了。

  而长持有房子的人,差价空间都在130万以上。之前分析过一个数字,只有不到5%的人,两年之内就卖房了。所以大部分人在房产领域里都还是赚的,只是少赚多赚而已。

  这个增值转换成数字是多少呢?大约为12.8%。

  但是别着急下结论,在卖房的这一批客群中,有超过60%的客户最后选择了置换。换句话说,套现出来的现金又回到了房市里面。赚钱不赚钱其实都是心理感受,你的口袋不会因此鼓起来,日常消费也不能升级。

  同时这也给2016年~2017年那会儿想买房的朋友们一个提醒:不论你买的是二手房还是一手房,最近几年不要卖房子了,一定是赔本的,做好长持有的打算和准备。

  当然,最惨的还是2016年~2017年买一手房的各位,最高的价格买最差的产品。

  03、学区房具有客观存在的价值和意义

  谈论了如今的上海楼市有这么多置换需求,那么置换的关键点是什么?

  所有置换客中,有53.72%的客户选择在同环线内置换,27.89%在同板块内置换,8.12%在同小区内置换。言下之意,大部分人不是因为对地段不满意而换房子。其实这一点也很容易理解,因为上海在发展,地段一定是越来越好。

  那么大家置换的驱动因素是什么?


  第一个,毫无疑问就是小房换大房,伴随着家庭成员的增长以及自己需求的细分,“不够住”成为客观存在的问题,这也成为了置换的第一驱动力。

  除此之外我们还发现一个有趣的数字:


  置换的这段波动非常贴合整个城市的出生率情况,而且有趣的是,大多数置换都发生在生育后的6年,也就是小孩即将读小学的这个时间点。

  也就是说,学区房是有其存在的道理的。虽然学区不是唯一因素,但是因为家庭成员恰好到了这个时间点,所以客户都会把学区纳入购买的重点考量因素。

  04. 如果现在你要卖房,什么都不做就会损失9000元

  严格来说,损失的其实不是钱,而是时间。

  根据链家对自己成交房源的时间分析,在如今房源的成交时间已经拉长到115.8天,比楼市好的时候要长了54天。对于置换周期中的房东来说,就要承担这54天的控制成本,上海的平均月租金是5000元左右,所以这54天差不多就是9000元的损失。

  当然,这还不是全部,如今二手房的议价空间也确实存在。


  可以看到,全年挂牌的房源有接近5%的议价空间。什么意思?你房子挂出去如果诚心要卖,就必须要让买家可以还价,500万就是要让对方还价25万,就是这么个道理。

  所以在淡市的时候,选择出来卖房是要承担一定压力的,除了成交时间的未知,房东也必须在金钱上有所退让。

  这个退让其实存在两个环节:第一是客观房价的自然下滑,第二个是留给购房者的议价空间。议价空间不留也可以的,就是成交周期会拉长,因为总有人着急置换而降价,而市场上的客户又不多。

  所以到了最后,卖房子就成了心理战,你能扛得住多少时间以及你能扛得住多少金钱,二者之间要探寻一个平衡。

  05. 要明白自己的房子在上海的定位

  经过这一轮的调控,其实不同环线之间的分层效应是非常明显的,供需也愈发不对称。


  你可以看到,供应最旺盛的外环外,需求的比例反而不多,所以如果你的房子是在外环外,那么本质上你是非常弱势的。因为竞争对手很多,二手房最集中,一手房也在持续不断入市。

  在这个板块里,你需要明白房子的竞争代价是比较大的,所以在定价以及产品上有什么能和竞争对手打的也请想清楚。我说过,未来的购房者需要越来越像一个操盘手,需要了解的东西实在是太多了。

  不了解可不可以?当然可以,如果你占据了稀缺的地段,房子自然是被热捧的。你在中环内就可以,这里的供应还是稀缺的,所以你的房子不论产品如何,还是会被认可的。


  这是2018年下半年的时候,上海不同环线的二手房价格下滑情况,绿色是外环外的楼盘,你可以看到是往下最长的那一条。

  06. 买卖和租赁从头到尾就是两件事情

  在上海,怎样住得比较好?这个问题的答案其实挺有趣。

  上海市当前挂牌二手房源的中位价为340万,月供约为1.1万元。经贝壳研究院测算,同等收入水平的家庭,租房的预算可以达到8250元。

  所以当他们把这两个价格标签贴到板块里去寻找的话,你会发现:


  毫无疑问,租的房子地段会比买的房子要更好。所以如果你不考虑家庭资产的增值部分,花差不多的代价买房和租房,租房会可以给你更好的生活样本。

  另外,户型上租赁和销售也呈现不同的格局:


  租赁房源大户型比较多,买卖的房子小户型比较多。上海的二手房交易市场里,大部分的客户依然在做底层交易。可能很多人不信,上海70%的二手房都是套均300万以内的房子。


  而现在租赁市场大户型开始被热捧,并不是因为大户型更容易租掉。恰恰相反,租赁市场的主力需求套均面积是17平米,也就是一室户。什么意思?大家租房都是过渡的,租一个房间就可以了。

  为什么大户型更加被热捧?那是因为大户型现在更加容易被自如、蛋壳这样的长租公寓收掉转租,通过这样的长租公寓,可以改装把每个房间分租给不同的人,甚至一些区域可以做N+1。这件事以前房东不愿意做,但现在已经成为长租公寓的核心营收来源,所以他们特别愿意收大户型去改造。

  所以如果你是投资买房,买的这套房以后准备长期持有还是交易买卖,户型上也需要多多考量。

  07. 总结

  如今的上海楼市,已经进入到后调控时代,政策维稳,一手房越来越少,仅仅从政策和一手房来看待上海市场已经变得不客观。

  二手房的成交,代表着城市的活力、买卖双方的心态以及这个池子里的蓄水能力,而这一切都交织构建了一个真实的上海。

  对我而言,了解真实的现在,远比预测虚无的未来,要重要一万倍。

  希望你也是。

相关评论

本类更新

本类推荐

本类排行

本站所有站内信息仅供娱乐参考,不作任何商业用途,不以营利为目的,专注分享快乐,欢迎收藏本站!
所有信息均来自:百度一下 (河南股票配资)

 

闽ICP备12010380号